Вложить деньги в жилой комплекс.

[spinder.livejournal.com]

Здравствуйте.
Слышала, что можно вложить деньги в жилой комплекс в Аризоне.
То есть не купить квартиру, а именно купить часть в комплексе.
Знакомые знакомых сделали это в Аризоне. Но никто мне толком не мог объяснить что это такое и как делается.

Может быть тут есть компетентные в этом вопросе вкладчики ?

Спасибо.

Comments

[redheadrat.livejournal.com]

Старый знакомый покупает квартирные комплексы в Техасе (сам живёт в Чикаго). Часть денег его, часть инвесторские. Что-то продаёт, но в основном настрой на долгое вложение и перевложение.

Когда вы вкладываете, вы становитесь тихим инвестором, тоесть вам по договору перечисляют прибыли и вам принадлежит доля в бизнесе. Остальное всё на управляющем бизнеса.

Всё сводится к оптимизации расходов на поддержку (страховки, ремонты, и т.д.) и минимуму простаивающих квартир. Также важно иметь резервы, чтобы в случае форс мажора не прогореть целиком (после пожара страховка ремонт оплатила, но всё-равно несколько месяцев простоя части жилья).

[spinder.livejournal.com]

Спасибо за ответ. А как я могу прогореть в случае пожара , если страховка оплатила ремонт ? Если вложены наличные деньги. Просто не будет прибыли несколько месяцев и разные fees платить или же нужны еще какие-то расходы ?
И еще - я вкладываю сколько я хочу и у меня типа акции или же я покупаю именно квартиру в комплексе и у меня есть как бы моя конкретная квартира с номером ?

[redheadrat.livejournal.com]

Страховка покрывает сколько-то, даже если 100%, всё равно надо продолжать платить налоги, страховки, и т.д. Тоесть деньги уходят, но не приходят. Потому нужны резервы.

Вкладывая в комплекс - покупаешь акции комплекса. Покупая кондо - покупаешь квартиру. Вложение в комплекс это просто вложение, кто-то другой управляет активами, вкладчик не волнуется о том, что какой-то юнит два месяца стоит между съёмщиками ибо 95% квартир приносят доход. Вложение в кондо - ты сам или нанимаешь кого-то кто будет сдавать квартиру, заниматься ремонтами и т.д.

[spinder.livejournal.com]

Спасибо. А Вы знаете куда конкретно можно обратиться по поводу покупки таких акций и более подробной информации?
Этим занимается маклер ?

[redheadrat.livejournal.com]

Тут разные подходы, но как правило хорошие реалторы напрявят вас в правильное русло.

Или если вам хочется работать с большими дядями то взгяните на http://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp

[spinder.livejournal.com]

Уже смотрю.
А у этих дядей хорошая репутация ?

[redheadrat.livejournal.com]

У REIT, в принципе да. Их немало, некоторые просто поднимают деньги с биржи, другие собирают прямые инвестиции. Но конечноо одни компании получше, другие похуже.

[spinder.livejournal.com]

Спасибо !

[duginov.livejournal.com]

Вам нарисовали слишком радужную картину про REITs. В реальности большинство из них вкладывают в недвижимость довольно мало своих (т.е. ваших, инвесторских) денег, до 90% занимают на короткие сроки. В результате их финансовое благополучие на рынке зависит больше от того, куда движутся процентные ставки (ибо они постоянно финансируют и перефинансируют), чем от чего-либо напрямую связанного с принадлежащим им жильём. Гляньте на графики финансового кризиса 2008го - REITs теряли по 50-60% в цене.
Если очень хочется, можно наверное часть своего портфеля держать в REITs для диверсификации, но не очень большую.

[behtypa.livejournal.com]

так все-таки это REIT? так его можно купить у любого инвестиционного брокера. Например, discount brokers - Schwab, Fidelity, TDAmeritrade и т.п.

[behtypa.livejournal.com]

а какие в среднем риски/прибыль?
если высокий риск, то не проще ли вложить в REIT?

[and-bel.livejournal.com]

Что-то мне подсказывает, что влезать в любой бизнес стоит только понимая этот бизнес :( По интернету за пять минут никакой бизнес не понять наверное.

[spinder.livejournal.com]

Вы совершенно правы.
Но надо ведь с чего то начать.
Концепция меня вполне устраивает: вложить деньги на долгий срок и быть тихим вкладчиком, чтобы кто-то за меня все решал.

Теперь надо разобраться что к чему. Уж поверьте, вкладывать деньги не разобравшись я не буду. Разве что идеальный вариант - если можно вложить тысяч пять, чтобы попробовать , понять и прочувствовать.

[and-bel.livejournal.com]

Для начала я бы вкладывал там же, где я живу...

[spinder.livejournal.com]

Там где я живу я тоже вкладываю. Но это уже другая тема. ..

[3eta.livejournal.com]

Не везде хорошие условия для инвестирования в аренду. Например, лучше всего те районы, где люди не хотят жить, и потому не стремятся купить жилье, а снимают пару лет и уезжают. В этом смысле Аризона хороша тем, что там неплохие ВУЗы, но оставаться там жить большинство студентов не желает. Так что покупка выгоднее аренды, но на несколько лет им связываться с покупкой-продажей лень, и предпочитают переплачивать. Тут-то и приходят инвесторы.

[behtypa.livejournal.com]

кстати, если пошел разговор про REIT, то можно посмотреть местные (то есть вашего же штата) корпоративные бонды и/или munis с exposure в real estate. По которым будет нулевой налог.

[behtypa.livejournal.com]

если вы все же будете рассматривать REIT, почитайте про него. Это класс ценных бумаг, такой же как стоки, бонды и т.п. У него свои ++ и --.

http://www.amazon.com/s/ref=nb_sb_noss_2?url=search-alias%3Daps&field-keywords=reit

[spinder.livejournal.com]

Меня интересуют именно жилые комплексы.
Разве купить часть в жилом комплексе - это то же, что вложить деньги в ценные бумаги ?
Мне предсатвлялось , что некая комюнити купила комплекс и у меня там пропорциональная часть .
То есть если комплекс например из 20 домов , а у меня два дома, то я могу хоть как -то там на что -то влиять. И чем больше домов тем больше влияние. А так получается просто как акции купить ?

[alexmoskalyuk.livejournal.com]

Есть трасты из недвижимости, основным активом которых являются квартирные комплексы.
Два навскидку - APTS и AVB.

[spinder.livejournal.com]

Я представляла, что есть некий квартирный комплекс, который купили на долях скажем 50 семей, и управляет всем этим что-то типа домового комитета.
А то что мне тут обьясняют, это что-то вроде инвестиционного фонда.
То есть того, что я ищу в принципе не существует ?

[alexmoskalyuk.livejournal.com]

Есть и то, и другое. Второе просто доступнее широким массам.
Для первого неплохой источник - http://www.amazon.com/Investing-in-Real-Estate-ebook/dp/B007GZP2KU/

Если вкратце, то хорошая цена на недвижимость формируется в случае одной из четырех D у продавца - death, divorce, debt, distress. Чаще всего в городах можно найти группы real estate investors, они иногда рекламируют себя в газетах, иногда просто нужно порасспросить риэлтеров.

Риэлтеры, которые на этом специализируются, зачастую первыми получают доступ к сделкам по хорошей цене, если задача продавца - избавиться от чего-то там за рекордно короткое время. Такие риэлтеры всегда заинтересованы в расширении своего пула инвесторов, и периодически шлют предложения с целью поднять капитал.

Можно оперировать и самому, квартирные комплексы продают и на общеизвестных сайтах, но это стоит делать с пониманием, что куча риэлтеров (и связанных с ними инвестиционных клубов) уже оценили этот обьект и не нашли его интересным (ну либо же сумма оказалась для них неподьемной), в итоге это могут быть не самые лакомые обьекты.

[spinder.livejournal.com]

Спасибо за такой подробный ответ !