Посоветуйте книгу для чайников про покупку дома

[lyzzochka.livejournal.com]

Доброго времени суток! Посветуйте пожалуйста самую лучшую по вашему мнению книгу для тех, кто собирается в первый раз приобретать недвижимость в США (дом или кондо). На амазоне смотрела, их там много - интересуют впечатления прочитавших. Спасибо!

Comments

[map-ka.livejournal.com]

Давно это было, вроде что-то из этой серии http://www.amazon.com/How-Your-House-Works-Understanding/dp/1118099400/ref=pd_sim_14_5?ie=UTF8&refRID=0RH0H6REQD456NE405MJ и еще книга про home inspections, но не могу ее сейчас найти.

[map-ka.livejournal.com]

Если вам нужно про сам процесс покупки, то боюсь тут ничего рекомендовать невозможно, не зная специфики. Посмотрите хотя бы по комментариям - подход к вопросу покупки жилья очень разный, в зависимости от местности, везде есть свои особенности. Я покупала и продавала в Нью-Йорке и Нью-Джерси, довольно много отличий.

[lyzzochka.livejournal.com]

Спасибо :-)

[1master.livejournal.com]

В первый раз я бы просто нашел хорошего агента

[creative-nick.livejournal.com]

а толку?

у агента свой интерес все равно

[1master.livejournal.com]

Интерес агента - довольный клиент. Ибо люди меняют дома/квартиры довольно часто и если клиент не возвращается, то агент начинает пухнуть с голоду.
Для минимизации рисков надо следить, чтобы агента можно было послать в задницу в любой момент времени (иногда можно согласиться на то, что с найденным этим агентом домом не пойдешь к другому)

[1master.livejournal.com]

И еще. У агента продавца тоже свой интерес. Он с интересом покупателя не совпадает просто совсем. Развести неопытного человека на лишних штук 20 в пользу продавца - это раз плюнуть. Свой агент большую часть проблем снимет.

[day-men.livejournal.com]

В пользу продавца разводит агент продавца, у покупателя другой агент. Максимальные цены открыты, все телодвижения агентов идут "сбить цену" у покупателя и "не дать сбить цену" у продавца. Если агенты дорожат лицензией, то никакого развода быть не может. Рынок настолько зарегулирован, что на сделках "бытового" характера никто даже шевелиться не будет в попытке обойти законы.

[1master.livejournal.com]

Да-да. Расскажите про максимальные цену мне, живущему в местности, где на каждую халупу после дня просмотра набегает 15 покупателей, из которых 10 с кэшом, и большинство дает цену больше запрошенной, а часть еще и от инспекции отказывается.

[con-vertor.livejournal.com]

а что за местность?

[1master.livejournal.com]

WA

[merzavka.livejournal.com]

Сейчас просто такой рынок; подобное происходит много где.

[vadfred.livejournal.com]

совершенно верно...

[day-men.livejournal.com]

То, что покупатель с кешем пообещает дать лишний миллион после клозинга в конверте - ну, криминальные схемы ухода от налога я не рассматриваю.
Я при покупке дома со своим риэлтором обсуждал возможность перебить сделку повышением ставки на несколько тысяч на понравившийся мне дом. Ответ - нет. Дом должен быть снят с торгов, цена повышена и только после этого - выставлен снова. Занимает примерно пару недель и некую сумму, поэтому дом сразу ставят по максимальной цене и играют с понижением, если спроса вдруг нет.

[1master.livejournal.com]

Скажите мне, что вы шутите так. Это же белая полярная лисичка, а не жизнь.
А я еще считал, что у нас штат социалистический.

[day-men.livejournal.com]

Нет, не шучу. Пенсильвания 2009- 2010 года поисков-покупки дома.

[day-men.livejournal.com]

Скажите, если каждый пятый покупатель в WA предлагает больше, то оценка дома произведена неверно, и цена в реальности выше.
Это происходит потому что у вас
-социализм и нельзя выставить цену выше некой планки заданой госрегулятором,
-агенты продавцов массово не владеют рынком и ошибаются с оценкой дома в меньшую сторону,
-уход от налогов, получая дельту в конверте и не уплачивая с нее налог
-какая-то другая причина?

[1master.livejournal.com]

Потому, что так выгоднее продавать :)

А идея, что при покупке дома с помощью кэша можно уходить от налогов необычайно смешная, ибо все деньги проходят через банки.
Покупателей с живыми деньгами любят, потому, что им банк не зарубит и не задержит сделку.

[day-men.livejournal.com]

В чем выгодность продажи дома повышением ставки? Объясните? Я - не вижу. Это не e-bay фиговинка, на которую трудно заранее придумать цену и устраивают аукцион.

>все деньги проходят через банки
Наверное не все, если ставить цель не светить реальную стоимость сделки?

>им банк не зарубит и не задержит сделку.
Их так же не любят, потому что они завтра найдут другой дом и перескочат на него легко и непринужденно, а у продавца все документы уже уйдут на подготовку клозинга или просто дом поставят на пендинг по всем продажным сайтам.
А approval от банка нормальные покупатели получают до начала поиска дома (и профессиональный агент покупателя за этим следит - это его потенциальные деньги за работу в конце-концов, а возить необеспеченого покупателя в качестве развлечения не лучшее времяпрепровождение), а проблемы могут быть и с кешем - банк продавца может потребовать proof of clearance на него. Я, например, делал. На довольно смешную сумму, но капнувшую менее чем три месяца до момента оплаты. Где то 4-5 дней заняло.
Так что особо разницы в легкости и скорости получения денег по лону или кешу нет, с точки зрения покупателя.

[1master.livejournal.com]

На рынке продавца если не наглеть с ценником, то офферов будет больше. А если наглеть, то даже на таком рынке может не быть вообще ничего вменяемого.

> Наверное не все, если ставить цель не светить реальную стоимость сделки?
Ну если у бабушки будет МПХ, то она будет дедушкой, кто бы спорил. Но если у нее МПХ не будет, то дедушкой будет кто-то другой.

Апрувал от банка - это не гарантия ничего вообще. Банк оставляет себе сотню причин по которым он может передумать в последний момент. Кроме того, банки нередко срывают все сроки, что делает процесс крайне неприятным. И строго говоря, после того как срок прошел - контракт не стоит и бумаги, т.е. надо в явном виде продлевать сроки закрытия сделки.

И это... Кэш - это не только пачка бумаги. В случае с домами это обычно НЕ пачка бумаги. Довольно странно, что это приходится объяснять человеку, который в штатах уже минимум пять лет.

[day-men.livejournal.com]

>не наглеть с ценником, то офферов будет больше. А если наглеть,
Какие-то детские рассуждения ни о чем.

> НЕ пачка бумаги
Не понял. Пусть будут мани ордера, банковский чек, пачка баксов на резинке или просто wire-transfer. Если это не будет фигурировать, как часть сделки по дому, если это не поступит на счет продавца, а на его бабушки в качестве подарка, прямой платеж за обучение ребенка в универе итд. Есть сто относительно честных способов ухода от...

>Апрувал от банка - это не гарантия ничего вообще
Сколько домов вы купили/продали и сколько аппрувалов вам банк в последний момент сорвал, что бы поверить в это утверждение?

[1master.livejournal.com]

> Какие-то детские рассуждения ни о чем.
Bwahaha. Добро пожаловать на реальный рынок.

> Пусть будут мани ордера, банковский чек, пачка баксов на резинке или просто wire-transfer. Если это не будет фигурировать, как часть сделки по дому, если это не поступит на счет продавца, а на его бабушки в качестве подарка, прямой платеж за обучение ребенка в универе итд.

Что-то жизнь у вас совсем сложная в вашей пенсильвании, если у вас все мысли об уходе от налогов. Хинт - по всем этим случаям к продавцу запросто приходит IRS.

> сколько аппрувалов вам банк в последний момент сорвал
Вы с агентами то поговорите, любитель обходиться без агентов :) Это регулярное явление - уровень раздолбайства в кредитных отделах банков запредельный. Еще от escrow подарки приплывают.

[day-men.livejournal.com]

>любитель обходиться без агентов
Не понял. Тред перечитайте?

>Это регулярное явление

Я так чувствую никакой реальной статистики у Вас нет, просто много всяких форумов читаете.

>кредитных отделах банков.
Последние пять-семь лет лоны дают обычно мелкие инвестиционные фирмы, готовят документы, проверяют историю. С их косяками не сталкивался и не слышал. Уже потом они выданый кредит перепродают крупным банкам. Конечно можно попробовать получить лон и в крупном банке, но есть нюансы... Это опять выдает, что от темы оформления лонов Вы далеки, как минимум в послекризисное время сами этим не занимались.

[1master.livejournal.com]

Зачем мне статистика? Статистика есть у агентов, а я с ними разговариваю.

Идите, читайте про мелкие инвестиционные фирмы: http://www.mortgagedaily.com/MortgageLenderRanking.asp

[day-men.livejournal.com]

Да, разговоры с агентами это круто. Особено агентшами до 30 с 34D.

[map-ka.livejournal.com]

Это где так ???

[day-men.livejournal.com]

PA

[vadfred.livejournal.com]

видимо у вас другой опыт...

[alikr.livejournal.com]

+
Возьмите агента.

[pin-gwin.livejournal.com]

Спросите у знакомых рекомендации агентов. Но книжки прочитать пособствует. Да - не пренебергайте библиотекой, там всё это должно быть, выберите все, что покажутся стоящими. Это не стоит покупать.

[lyzzochka.livejournal.com]

О, про библиотеку я и не подумала, спасибо!

[pin-gwin.livejournal.com]

Библтотеки тут очень хорошие.

[note-by-tirana.livejournal.com]

а что вы хотите узнать?
1. как вести переговоры? на горячих рынках (как например SF bay area) - в данный момент бесполезно
и все равно агент будет разговаривать за вас
2. инспекция дома? - можно прочитать про типы фундамента - но толку. все равно придется нанять кого-либо с реальными знаниями

3. общий процесс - достаточно пару обзорных статей

я бы порекомендовал выйти на рынок и спрашивать, спрашивать и еще раз спрашивать

по агентам - фактически у вас есть 3 опции - найти своего, использовать агента продавца или юзать редфин (они потом делают откат)

[lyzzochka.livejournal.com]

Хочу узнать про общий процесс и моменты, на которые надо обращать внимание при выборе дома. Спасибо за советы

[note-by-tirana.livejournal.com]

кстати - у многих агенств есть бесплатные классы

[lyzzochka.livejournal.com]

спасибо, не знала)

[pelageya.livejournal.com]

я думаю, что прямо одну книгу, да еще и лучшую - это очень сложно посоветовать, это же значит, что надо прочитать много и разных и составить мнение, какая книга лучшая.

Я в свое время сходила в библиотеку и взяла десяток книг про переезд. Там было и про выбор места для жизни (например обсуждалась разница между госпиталями в разных местах города) и про то, на что обращать внимание при покупке дома. Из десятка книг в каких-то было буквально по одной идее, которые я заметила и запомнила, в каких-то было больше. Правда мне тогда нужно было именно про переезд, а не про покупку дома.

[vadfred.livejournal.com]

неужели мало информации в гугле?

[lyzzochka.livejournal.com]

наоборот слишком много

[janya.livejournal.com]

если вы читаете по-английски,
то интернет лучше (и современнее) чем книжки.
Иногда агентские конторы приглашают на "классы" - этакие завлекалочки где потенциальным покупателям рассказывают как это дело делается, а потом стараются их подписать. Сходить на такую вещь хорошо, подписываться работать с таким агентом - плохо (хорошим агентам такие завлекалочки редко нужны).

Кое-что знает ваш страховой агент - там где покупаете страховку на машину, наверняка продают и страховку на дом. Они тоже могут рассказать на что рассчитывать в случае покупки, со стороны поддержки дома.

И если вы покупаете, у вас не должно быть никаких эксклюзивов ни с какими агентами. Все кто потребует подписать контракт скорее всего нечисты на руку.

[lyzzochka.livejournal.com]

спасибо!

[corpowner.livejournal.com]

Никакое количество книг не заменит собственный опыт. Я вам могу сейчас рассказать, на что вам стоит обращать внимание - но вы мне все равно не поверите, а через энное количество лет придете к тому же самому.

[lyzzochka.livejournal.com]

ну почему же не поверю, к сведению так точно приму!

[corpowner.livejournal.com]

Если коротко: покупайте дом, думая прежде всего о том, как вы его будете продавать. Т.е. смотрите на него не своим взглядом, а глазами среднего покупателя. Что им, средним, нравится, что отталкивает, за что они готовы платить больше, а что, напротив, сразу вызовет желание цену снизить. Короче, не будьте оригинальной. Самая большая ошибка, которую совершают покупатели первого дома - это идея купить что-то "просто для себя". Мол, ах какие все дураки, отказались от такого прекрасного дома, а мне он как раз подойдет, а то, из-за чего его не покупают, мне нисколько не мешает. Пройдет несколько лет - и вы горько об этом пожалеете.

[lyzzochka.livejournal.com]

спасибо)

[m-ike.livejournal.com]

Поискать на амазоне по сочетаниям Home, Buying и Dummies и выбрать книжку с самым большим кол-вом отзывов - в любом случае не повредит.

[alexmoskalyuk.livejournal.com]

Я бы рекомендовал что-нить ориентированное на инвесторов, вот это в частности
http://www.amazon.com/The-MONOPOLY-Guide-Real-Estate/dp/B005M4ONKW (книга старая, будет в любой библиотеке)
Это научит довольно беспристрастно подходить к ценообразованию и предвосхитит вопрос летак этак через 5-6 посоветовать книгу про продажу дома.
Кроме базовых принципов есть еще локальные, и тут неплохо бы найти риэлтера, который не прочь посвятить часок-другой обсуждению местного рынка.