нужна консультация.

[faina.livejournal.com]

С Новым Годом, дорогие русские американцы.

Нужна консультация. Если у кого-то есть опыт, поделитесь, пожалуйста.

Два пожилых человека, живут в Америке лет 18, никогда не работали, получают SSI пенсию плюс приплату от штата (OAP). Гражданство есть, если это как-то значимо.
Последние лет 10 жили в квартире по восьмой программе (Section 8), за которую платили третью часть своих доходов, остальное доплачивала эта самая восьмая программа. Сейчас переезжают в квартиру, принадлежащую близкому родственнику, и вплотную встал вопрос, сколько они должны платить за рент этой квартиры, чтобы не возникало вопросов у пенсионных организаций. Оформить съем на восьмую программу, как собирались вначале, не удалось именно из-за близости родства хозяина и съемщиков. Сие запрещено и при обнаружении карается всерьез.

Какую цифру писать в договор? Хозяина квартиры доход не волнует, так что речь только о бумаге.
Сперва собирались врисовать ту же самую третью часть пенсии и успокоиться, но вот, что прислала одна лоерша в порядке пре-консультации (пре- означает, что денег ей не платили - пока, и за информацию она не отвечает):

The information I received is that you must charge fair
market value rent for the apartment. Otherwise, the difference between the
amount of rent they pay, and the fair market value rent would count as
income and reduce their benefits.

Это стоит принимать всерьез? Рыночная цена рента квартиры составит процентов 90 от пенсии съемщиков, остатков хватит разве что на хлеб и воду. Да и вообще выглядит дико, на месте пенсионных распределителей, я бы задалась вопросом, за каким хреном люди поменяли дешевую восьмую программу на дорогой рент - это первое, что приходит в голову. Но если и вправду сочтут доходом?

У кого какие мнения, а лучше опыт.
Заранее большое спасибо.

Comments

[perfect-drugg.livejournal.com]

что мешает оформить рент не у родственника?

[faina.livejournal.com]

квартира принадлежит родственнику, она уже его. покупалась специально для этих людей. перепродавать (на бумаге) некому, посторонний человек с этим связываться не будет. Для простого рента родственник или нет - неважно.

[spamsink.livejournal.com]

Надо проверить вариант вообще без оформления ренты. Когда один близкий родственник переезжает жить к другому (например, взрослый сын или дочь, потеряв источник дохода, возвращается жить к родителям), ренту оформлять необязательно, даже если это у предоставителя жилья и не основное место жительства. А расходы на проживание родственники делят по-братски.

[faina.livejournal.com]

хозяин вообще в другом штате живет, так что вряд ли сработает. И тут никто ничего не теряет, из восьмой программы они уходят добровольно. Для получения пенсии им как раз нужно указывать расход на рент - это пособие фактически. Смысл всего мероприятия был в том, чтобы поселить старичков в хорошем месте - близко от магазинов и транспорта. по восьмой программе такого не найдешь.

[janya.livejournal.com]

Родственник не обязан брать какую-либо рент вообще. Они даже не обязаны оформлять договор о сьеме квартиры.

[Я поддерживаю похожую ситуацию, и бесплатный или дешевый рент не считается доходом для человека получающего это удовольствие.]

[faina.livejournal.com]

Спасибо.

[alexmoskalyuk.livejournal.com]

Это все зависит от планов родственника. Если недвижимость планировалась как коммерческая под сдачу, то там расходы на ремонт, проценты по ипотеке, новые обогреватели, стиралки, сушилки и пр. наверняка в налоговом плане рассматривались как подходящие для списывания расходы.

Если же это изначально считалось вторым (первым) домом и никаких налоговых льгот родственник с этого не получал, то может селить кого угодно.

[janya.livejournal.com]

Правильно. Расходы на квартиру как коммерческую можно списывать только если сдают за fair market value.

Если рент меньше (или никакой), то со стороны родственника это пойдет как персональная собственность с вытекающими налоговыми последствиями.

[yucca.livejournal.com]

Я знаю, что в доход засчитывается, если кто-то помогает платить рент или счета за отопление и прочее. Это как-то более логично звучит.

[faina.livejournal.com]

Вот да, я тоже обалдела. Казалось бы, кому какое дело до договоров между хозяином и съемщиком.

[spamsink.livejournal.com]

Дело налоговым органам. Поскольку при сдаче можно списывать расходы, в т.ч. на амортизацию и т.п., то на бумаге сдавая ниже рыночной цены и тем самым имея фальшивый убыток, можно получать от государства халявные деньги. Понятно, что государство заинтересовано каким-то образом минимизировать убытки или возмещать их со сдатчиков.

[dmpogo.livejournal.com]

Дело налоговикам, чтобы деньги под столом не передавались Ведь ренту, с другой стороны дела, владелец должен заявлять как income.

[ign.livejournal.com]

Как вариант (если квартира достаточно дорогая, то есть аренда по явно заниженной цене будет смотреться подозрительно), можно в договор аренды вписать кого-то еще, а потом объяснить, что они платят только часть арендной платы.

[alexmoskalyuk.livejournal.com]

Претензия налоговиков не к съемщику, а к владельцу, который типа утаивает доход.

[lyazzi.livejournal.com]

Яя вас правилно понимаю...вы хотите платить за рент меньше, оставлять налявных денег больше и чтобы государство не привязывалось?
В вашей истории есь темное пятно - с какого перепугу родственику пускать в свою квартиру другого родственника почти бесплатно. Рент это действительно амортизация убытков. Чего то вы недоговариваете. А уж зачем сьезжать пожилым людям из 8й программы- непонятно. Они ведь в таком преклонном возрасте.

[faina.livejournal.com]

с какого перепугу... ни с какого, родственник по-родственному делает доброе дело пожилым родственникам. Не нужен ему доход, ему нужно лишь покрытие расходов (maintenance fee, property tax плюс какая-то фигня за амортизацию, много ли 2 пожилых человека наамортизируют). Квартира в любом случае его, и это в любом случае инвестмент, пусть и с минимальным доходом от роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе.

Халявные деньги никому не светят, но чтобы государство не привязывалось - это да, нужно.

зачем сьезжать пожилым людям из 8й программы - тоже просто. Все, что можно найти по 8 программе, находится в деревне - у нас тут кругом деревня - и любая поездка в магазин за продуктами - это именно поездка. После нескольких последних авто-аварий (легких - ттт) мне такой расклад совсем разонравился. Отобрать у людей машину и возить их по магазинам во-первых, нет возможности, а во-вторых, нельзя, людям хочется самостоятельности и слава богу. Зато квартира, купленная добрым родственником, находится в десяти минутах хотьбы до супермаркета и в пяти - до автобусной остановки, больше никаких преимуществ у нее нет, но этого достаточно, чтобы рыночная цена за рент была ощутимой.

Нарисовать на бумаге можно на самом деле любую цифру, а после по-родственному разбираться под столом, но вот представьте, приходят они в SSI и говорят: у нас тут произошли изменения, жили мы в доме по 8 программе и платили $300, а теперь переехали, от 8й программы отказались и платим $900 при вашей пенсии в $1000 на двоих (цифры условны). Реакцию государства я предсказать не берусь, получается полный абсурд, и главное, эти подстольные манипуляции нафиг никому не нужны.

[lyazzi.livejournal.com]

Такие добрые родственники бывают в сказках. Либо старички пишут что переехали в частный дом и платят те же 300, и ваш добрый родственник декларирует доход и списывает амортизацию как все, либо либо пишут что живут бесплатно, и им урезают подачку в связи с отсутствием необходимости тратиться на аренду. Ведь вы же исключительно об их благополучии заботитесь.

[map-ka.livejournal.com]

Возможно она имела в виду, что размер пособия зависит от расходов, поэтому логично что при меньших расходах им урежут пенсию. Узнайте, как именно низкий рент влияет на пособие - вполне возможно, что не dollar for dollar. Вообще звучит странно, ибо у нас в Нью-Йорке есть rent controlled квартиры, где съемщики платят сущие копейки по сравнению с рыночным рентом и уходят оттуда только вперед ногами, получая пособие на полную катушку. Более того, если у них есть долги, и хозяин квартиры предлагает им денежки, если они съедут, кредиторы не имеют права на это напирать и требовать, чтобы они воспользовались таким предложением.

[kruzo007.livejournal.com]

WHat the lawyer says makes no sense: by this logic if you housed your parents in your own home, the full value of that housing (room, board) would be counted as income? No.

Looks like if they get below fair market value housing, it will be considered "free" shelter and their benefits may be reduced by 1/3
http://www.disabilitysecrets.com/resources/supplemental-security-income-ssi/in-kind-income-support-disability-payment

I would simply call SSI and ask what will be the implications of you renting your parents housing below fair market value (or providing it for free even). It's not an unusual situation.

Also note that if you rent below fair market value, you can't count this a rental property for your own tax purposes (i.e. can't expense rent related stuff)

http://www.irs.gov/publications/p527/ch05.html

BTW, I never dealt with this - was just curious enough to google for 5 min.

[faina.livejournal.com]

Огромное спасибо. Я тоже гуглила, но видно не по тем словам. В этом disabilitysecrets на соседней странице есть телефон, по которому можно задавать вопросы - может, от них будет больше толку, чем от местных девочек, которые не знают ничего вообще. Надежда на то, что скидку за рент не сосчитают за In-Кind Income.

[yatur.livejournal.com]

Извиняюсь, что не совсем по делу: ИМХО, адвокаты не очень-то отвечают за свои слова, даже если им платишь деньги :) Т.е., теоретически их можно засудить за совсем уж плохое адвокатство, но для этого нужен на порядок более крутой (и дорогой) адвокат, который не побрезгает связываться.

[tatyanochka-y.livejournal.com]

Слова лоера принимать серьезно очень даже стоит - я с подобным сталкивалась когда мама жила со мной. Мы указали символическую сумму за рент, но заинтересованные инстанции запросили полную сумму которую я плачу за дом, разделили на количество проживающих и разницу мешду тем что мама "платила" и по их мнению должна была платить пощитали как ее доход. Это было давно но не думаю что правила сильно изменились.

[faina.livejournal.com]

Спасибо. Есть, значит прецеденты.

[redheadrat.livejournal.com]

Про невозможность восьмой программы вам напели или вы точные правила читали?

По Пенсильвании сдавать даже самой близкой родне через восьмую программу совершенно легально если соблюдены все правила. Как вариант можете сунуться к реалтору, который на этом специализируется и за небольшой процент они протащат всю волокиту.

[faina.livejournal.com]

Мы тоже думали, что можно. Люди пришли в контору восьмой программы, подписали все бумаги - почти. В самом конце им дали листок и велели взять подпись у лэндлорда. Текст был примерно такой: я, лэндлорд, подтверждаю, что не состою со съемщиками в таком-то родстве, и дальше список родства, включающий тот, который имеет место. Кара за обман государства - статья такая-то. Статью мы естественно нагуглили - в самом худшем случае она предполагает 5 лет тюрьмы. Нафиг.

[redheadrat.livejournal.com]

Облом