Refinance

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

Семья из 4 человек (мама, папа, и два дошкольника) хочет рефинансировать займ на дом. Всвязи с кризисом, доход семьи несколько понизился, но зато он стабильный (дальнейшего понижения не предвидится). На данный момент осталось платить всего лет 5, но выплаты большие и потянуть их с новым уровнем дохода тяжеловато. Если рефинансировать, то срок займа увеличится, но зато и плата будет умеренной и доступной владельцам.
1. Каковы шансы, что банк согласится на рефинансирование? По идее, риск неуплаты же понизится. С другой стороны, чёрт его знает как сейчас банки свои риски оценивают.
2. Вообще проверяют ли банки уровень зарплаты? На руках W-2s с предыдущим внушительным годовым доходом.

p.s. Баян не мой - спрашиваю не для себя. У нас таких проблем как собственный дом нет :)

Comments

[vavchuga.livejournal.com]

действительно надеятесь получить ответ!? даже не так как это дело было пол года или 2 месяца назад а именно как сейчас происходит?:)

если по делу, то у этой семьи в основном остался принципал т.к. проценты были выплаченны ранее. может конечно перефинансируют. т.е. они просто у другого или у тоже банка возьмут оставшуюся сумму и выплатят то что должны... но вот стоит ли опять проценты брать и выплачивать!?

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

надеюсь, потомучто кто-то же ещё работает в банковской системе, не всех поувольняли :)

"т.е. они просто у [] тоже банка возьмут оставшуюся сумму и выплатят то что должны..."
э... хм? именно о вероятности этого процесса я и спрашиваю. тоесть ваш ответ: может перефинансируют, а может и нет. правильно?

[vvs2002.livejournal.com]

у этой семьи в основном остался принципал т.к. проценты были выплаченны ранее

Чего за глупости Вы несете? У любого долга есть только принципал. А "проценты" набегают за время между платежами. И при одинаковой сумме долга и APR, "проценты" эти будут одинаковыми.

Можно сказать, что в месячном платеже основная доля сейчас принципал, а в новом кредите будет интерес. Но доля эта зависит от срока и величины платежа. Никто им не мешает увеличить платеж и (соответственно) уменьшить эффективный срок кредита.

[pol-shaga.livejournal.com]

конечно это не выгодно, но судя по всему остаток-то небольшой, значит вы/они возмете небольшую сумму (во всяком случае сущестьвенно меньше, чем изначально) ну а процет, можно ожидать базовый где-то 4...4.5, думаю через 1-2 месяца это состоится, я по случаю спрашивал вчера буквально в банке, вроде мои мечтания не совсем беспочвенны (рефинансировать). очевидно вы/они помните, что банк захочет плату за услуги, наверное 1000...1500 иногда больше.
доход проверят, конечно, но сумма-то небольшая. формула: заем=3 годовых инкома, как было до всех успехов в финансовой сфере, должна работать. успехов

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

спасибо, у вам успехов в этом деле

[dmpogo.livejournal.com]

Растягивание выплаты долга при фиксированном проценте конечно не выгодно. Как и вообще брать в долг. Вот только бывает приходится :)

[ireznikov.livejournal.com]

Весь вопрос в процентном соотношении equity к оставшейся сумме долга. Так как остальось платить только 5 лет, то, скорее всего, сумма долга гораздо меньше equity (но это нужно уточнить). При таком раскладе не должно быть проблем при перефинансировании. Я бы обязательно уточнил, что новый заём не предполагает prepayment penalty, и перефинансировал. Таким образом это даёт возможность уменьшить обязательный месячный платёж, но при этом совершать дополнительные платежи по возможности.

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

да, долг небольшой по сравнению со стоимостью дома. тоесть факт уменьшения дохода сильно на решение не повлияет, если указаная выше формула займ = 3 годовых дохода верна?

[chief-1.livejournal.com]

Не платите месяца три, потом напишите в банк, что собираетесь обанкротиться. После этого банк должон согласться на очень низкую ставку, процента 3.

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

хорошее предложение, посоветую им :)

[miss-inch.livejournal.com]

Можно договориться даже на меньшую ставку. При условии упавшего дохода, отсутствия выплат в течение нескольких месяцев и горячего желания дом сохранить.

Доход при этом проверяют, W-2 и пейстабы нужны.

[hervejoncour.livejournal.com]

look, I hope you're an adult thus you should understand that these kind of questions should be addressed with professionals e.q. mortgage brokers.

if you're under 21, please disregard

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

that was funny, thank you :)

[ah4uk.livejournal.com]

позвоните банк или брокеру, они бесплатно проверят какие шансы получения нового мортгейджа. Просят не только W2 зп рошлый год, но и последние pay стэбы.

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

логично. только она (глава, тобишь, семьи) боится звонить своему брокеру и говорить о потере работы и после этого заикаться о рефинансировании. а мне как раз кажется, что это в интересах банка переоформить моргедж вместо того чтобы получать на руки очередной forclosure

[skyg74.livejournal.com]

я думаю, что это можно сделать, но, ихмо, это очень не выгодно.

Во первых, весь интерес к этому сроку уже почти выплачен и идёт выплата принципл. Во вторых, за рефинансирование надо будет платить не только новый интерес но и приличное фее.

Почему бы не взять денег в долг в другом месте и подбрасывать к платежам, если не хватает? (типа баланс трансфер или хоум эквати лайн)

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

тоже вариант. если дадут, конечно, в дополнение к имеющемуся моргаджу и потере работы

[redheadrat.livejournal.com]

1) отношение долга к цене дома там в хорошую для банка сторону должно быть, такчто если отношение зарплаты к будущему долгу будет нормальным 1:2.5 и кредитный скор нормальный проблем быть не должно.
2) банк имеет право потребовать документы подтверждающие нынешнюю зарплату

другой вопрос в том что может дешевле рассматривать другие виды кредита так как refi обычно стоит несколько тысяч

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

ага. вот выше про morgage loan modification написали, надо будет проверит что это такое и подходит ли

[lloveru.livejournal.com]

Смотря какой банк, на какой стадии находится предыдущий заем (5 лет - из скольки?) и еще ряд условий... Нам наш банк сам предложил рефинансирование на супервыгодных условиях.

Если выплата основного долга больше, чем банковские проценты, то банку рефинансирование супервыгодно. Если при этом новый займ не менее чем на 2 процента ниже, чем первый, то выгодно и тому, кто его берет. Если не ниже - овчинка выделки не стоит.

[love2drive.livejournal.com]

А может им просто напросто взять equity line of credit (сейчас проценты ничего) и выплатить остаток за тот кредит? А потом могут потихоньку платить за линию, т.к. там минимально надо только процент выплатить... Ну пока ситуация у них финансовая исправиться.
Можно и не сразу все отдавать, а скажем предоплату сделать за год с помощю кредит линии, но это им надо узнать в банке, если такая предоплата возможна.

[dmpogo.livejournal.com]

equity line of credit (сейчас проценты ничего)

Неужели ниже mortgage rates ?

[xpeh1.livejournal.com]

Послушайте лицензированного mortgage broker'а.:)
Что надо для перефинансирования:
1) Так как никто больше не делает Stated Income/Stated Assets:
- Tax Returns;
- Payroll Statements (last 2);
2) Equity:
- Если в доме <80% equity никаких проблем быть не должно (судя по вашему посту там все ОК);
- Если работает один, то можно другого супруга "исключить", например, и убрать dependents;
3) Debt-to-Income Ratio - соотношение выплат в месяц на все (машины, карточки, student loans, etc) к доходу:
- Определяет вашу возможность платить, если <40% - нет проблем;
- Если перефинансировать маленький размер займа на долгий срок, то и платеж будет маленький, т.е. ваше перефинансирование будет называться rate and term refinance;
- Если хотите вытащить бабло из этого дома, то при удовлетворении всех факторов выше (DTE, equity, etc) - нет проблем, просто % будут выше, т.к, это будет cash out refinance.
4) Credit History:
- с этим и так все понятно.
5) Cushion - неплохо показать наличие ресурсов на полгода жизни без работы (не обязательно просто на счету, может быть 401К, акции, и т.д. - на что можно прожить);
6) Seasoned funds - деньги на перефинансирование и другие штуки должны лежать в банке некоторое время (2 месяца - оптимально). Если сразу откуда-то появился большой депозит - геморрой объяснять откуда. Это не фактор получения займа, а скорее фактор геморроя, который можно избежать.

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

Отлично, спасибо!

[5x6.livejournal.com]

Previous discussion makes me think that you and/or your friend are under impression that you can only refinance with your old bank. This is incorrect. You can refinance with any mortgage institution licensed in your state, and likely another bank will be most happy to refinance and will offer you a better deal. Their old bank is not interested - if they foreclose on a home that is nearly paid off they can sell it at half price and still make profit.

[-s-a-v-v-a-.livejournal.com]

makes sense. thanks